Panduan Lengkap Duti Setem Malaysia 2026: Kadar, Pengecualian & Kalkulator

Membeli hartanah di Malaysia melibatkan kos lebih daripada harga belian. Duti setem adalah salah satu kos terbesar — dan salah satu yang sering diremehkan oleh pembeli kali pertama sehingga mereka duduk di pejabat peguam.

Panduan ini merangkumi semua yang anda perlu tahu tentang duti setem di Malaysia untuk 2026: kadar, cara mengira, pengecualian yang mungkin anda layak, dan gambaran penuh kos permulaan supaya anda boleh merancang dengan betul.

Apakah Itu Duti Setem (MOT)?

Dalam konteks hartanah, duti setem merujuk kepada cukai yang dikenakan ke atas Memorandum Pindah Milik (MOT) — dokumen sah yang memindahkan hak milik hartanah daripada penjual kepada pembeli. Ia ditadbir oleh Akta Setem 1949 dan dikutip oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).

Anda membayar duti setem apabila mendaftarkan hartanah atas nama anda di Pejabat Tanah. Ini bukan pilihan — tanpa bayaran, pindah milik tidak boleh didaftarkan, dan anda tidak memiliki hartanah tersebut dari segi undang-undang.

Terdapat dua caj duti setem berasingan apabila membeli hartanah:

1. Duti setem MOT — atas harga belian hartanah
2. Duti setem perjanjian pinjaman — atas jumlah pinjaman (jika anda mengambil gadai janji)

Kadar Duti Setem 2026

Duti setem MOT di Malaysia menggunakan kadar berperingkat (ad valorem) berdasarkan harga hartanah:

Kadar ini tidak berubah selama beberapa tahun dan terpakai kepada hartanah kediaman dan komersial melainkan pengecualian terpakai.

Contoh Kiraan: Hartanah RM500k

Mari kira duti setem untuk hartanah RM500,000 langkah demi langkah:

Untuk hartanah RM500,000, anda membayar RM9,000 duti setem MOT.

Sekarang mari lihat hartanah RM750,000 untuk melihat peringkat ketiga beraksi:

Anda boleh guna kalkulator rumah Celik Finance untuk anggarkan duti setem serta-merta — hanya masukkan harga hartanah anda dan ia mengira jumlah berperingkat secara automatik.

Duti Setem Perjanjian Pinjaman

Selain duti setem MOT, anda juga membayar duti setem atas perjanjian pinjaman itu sendiri. Ini berasingan daripada pindah milik hartanah.

Kadarnya ialah rata 0.5% daripada jumlah pinjaman.

Contoh: Pinjaman RM450,000 (90% daripada hartanah RM500,000)

• Duti setem perjanjian pinjaman = 0.5% × RM450,000 = RM2,250

Jadi untuk hartanah RM500,000 dengan pembiayaan 90%:

• Duti setem MOT: RM9,000
• Duti setem perjanjian pinjaman: RM2,250
• Jumlah duti setem gabungan: RM11,250

Ini belum termasuk yuran guaman dan perbelanjaan lain. Teruskan membaca untuk pecahan penuh.

Pengecualian Duti Setem 2026

Beberapa pengecualian boleh mengurangkan atau menghapuskan bil duti setem anda dengan ketara. Berikut adalah yang utama terpakai pada 2026:

Pengecualian Pembeli Kali Pertama (Hartanah Kediaman)

Pembeli rumah kali pertama di Malaysia layak untuk pengecualian duti setem MOT untuk hartanah berharga sehingga RM500,000. Pengecualian terpakai kepada bahagian antara RM100,001 dan RM500,000 (peringkat 2%), manakala RM100,000 pertama pada 1% masih perlu dibayar.

Penjimatan sebenar untuk hartanah RM500k:

• Tanpa pengecualian: RM9,000
• Dengan pengecualian pembeli kali pertama: RM1,000 (hanya peringkat 1% atas RM100k pertama)
• Penjimatan: RM8,000

Untuk layak, anda mesti:

• Warganegara Malaysia
• Tidak pernah memiliki hartanah kediaman sebelum ini (disemak melalui rekod LHDN dan Pejabat Tanah)
• Membeli hartanah kediaman (bukan komersial)

Pengecualian ini terpakai kepada satu hartanah sahaja dan dituntut melalui SPA dan peguam anda semasa menghantar MOT.

Rumah Mampu Milik

Hartanah di bawah skim rumah mampu milik kerajaan — termasuk PR1MA, Rumah Selangorku, PPA1M, dan program negeri seumpamanya — biasanya membawa pengecualian duti setem penuh atau separa. Pengecualian sebenar bergantung kepada skim dan negeri.

Semak dengan pemaju atau pihak berkuasa perumahan berkenaan untuk pengecualian khusus yang terpakai kepada unit anda.

Pengecualian Duti Setem Perjanjian Pinjaman

Pembeli kali pertama yang layak untuk pengecualian MOT mungkin juga layak untuk pengecualian penuh duti setem perjanjian pinjaman untuk hartanah sehingga RM500,000. Ini menjimatkan tambahan RM2,250 untuk pinjaman RM450,000.

HOC (Kempen Pemilikan Rumah)

Kempen Pemilikan Rumah (HOC), apabila aktif, menawarkan pengecualian penuh duti setem MOT untuk semua pembeli (bukan hanya pembeli kali pertama) bagi projek pemaju yang menyertai. HOC telah dijalankan secara berkala sejak 2019 dan mungkin kembali pada kitaran akan datang.

Setakat 2026, semak laman web KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) untuk status semasa mana-mana kempen aktif.

Pecahan Kos Permulaan Keseluruhan

Duti setem hanya sebahagian daripada tunai permulaan yang anda perlukan. Berikut gambaran penuh untuk hartanah RM500,000 dengan pinjaman 90%:

Inilah sebabnya penasihat kewangan sering berkata anda perlukan 15-20% harga hartanah dalam bentuk tunai sebelum membeli — lihat berapa gaji diperlukan untuk rumah RM500k untuk gambaran kemampuan penuh, kerana bayaran pendahuluan 10% sahaja tidak mencukupi.

Yuran guaman dikira mengikut skala berperingkat yang ditetapkan oleh Majlis Peguam dan tidak boleh dirunding, walaupun sesetengah firma menawarkan rebat dalam had yang dibenarkan.

Cara Menjimatkan Duti Setem

1. Tuntut Pengecualian Pembeli Kali Pertama Anda

Jika anda tidak pernah memiliki rumah sebelum ini, jangan terlepas pandang ini. Pastikan peguam anda menghantar borang yang betul (PDS 1 atau setaraf) untuk menuntut pengecualian. Maklumkan kepada peguam anda dari awal bahawa anda pembeli kali pertama.

2. Beli Bawah RM500,000 Jika Boleh

Pengecualian pembeli kali pertama terpakai sehingga RM500,000. Hartanah pada RM499,000 layak untuk pengecualian penuh; satu pada RM501,000 tidak — dan dikenakan peringkat 3% atas lebihan. Jika anda berada pada sempadan ini, ia berbaloi untuk dirunding dengan penjual.

3. Semak HOC atau Skim Negeri

Projek pemaju yang menyertai HOC atau skim perumahan negeri mungkin membawa pengecualian melebihi status pembeli kali pertama. Tanya pemaju sebelum menandatangani SPA.

4. Guna Akaun 2 EPF untuk Biaya Kos Permulaan

Jika duti setem dan yuran guaman membebankan aliran tunai anda, ingat bahawa anda boleh mengeluarkan daripada Akaun 2 EPF untuk menampung kos permulaan berkaitan hartanah — bukan hanya bayaran pendahuluan. Rancang pengeluaran EPF anda awal untuk memastikan dana tiba sebelum yuran guaman anda perlu dibayar.

Soalan Lazim

Bilakah saya perlu bayar duti setem? Duti setem perlu dibayar dalam tempoh 30 hari selepas SPA ditandatangani. Peguam anda biasanya menguruskan bayaran bagi pihak anda daripada dana yang anda sediakan lebih awal.

Bolehkah saya bayar duti setem secara ansuran? Tidak — duti setem mesti dibayar secara sekali gus. Bayaran lewat dikenakan penalti di bawah Akta Setem 1949.

Adakah duti setem sama dengan cukai keuntungan harta tanah (RPGT)? Tidak. Duti setem dibayar oleh pembeli semasa membeli. RPGT dibayar oleh penjual atas keuntungan daripada jualan, dan kadarnya bergantung kepada berapa lama mereka memiliki hartanah tersebut.

Adakah duti setem terpakai kepada subjual dan pelancaran baharu? Ya, duti setem terpakai kepada hartanah subjual (pasaran sekunder) dan pelancaran baharu daripada pemaju. Kadarnya adalah sama.

Bagaimana jika harga hartanah saya berubah selepas menandatangani SPA? Duti setem dikira berdasarkan harga transaksi akhir dalam SPA. Jika harga dilaraskan (contohnya, melalui rundingan atau rebat), duti setem dikira semula sewajarnya.

Adakah warga asing membayar kadar duti setem yang berbeza? Kadar duti setem adalah sama untuk warga asing, tetapi warga asing tidak layak untuk pengecualian pembeli kali pertama. Warga asing juga berdepan had minimum pembelian hartanah RM1,000,000 di kebanyakan negeri.