DSR Dijelaskan: Cara Bank Malaysia Sebenarnya Membuat Keputusan Pinjaman Rumah Anda

Apabila anda memohon pinjaman perumahan di Malaysia, bank tidak membuat keputusan berdasarkan cantiknya penyata gaji anda. Ia memasukkan angka anda ke dalam satu nisbah — Nisbah Khidmat Hutang (DSR) anda — dan menggunakannya untuk berkata ya, tidak, atau "pinjam lebih rendah." Betulkan DSR anda dan kelulusan menjadi mudah. Silapkan, dan permohonan anda ditolak sebelum sesiapa pun membacanya.

Apakah Itu DSR?

DSR ialah peratusan pendapatan bulanan anda yang sudah digunakan untuk membayar hutang. Ia termasuk pinjaman perumahan baharu yang anda mohon, bukan hanya pinjaman sedia ada. Bank melihat nisbah ini kerana seseorang yang gajinya sudah kebanyakannya terikat dengan hutang lebih berkemungkinan gagal bayar apabila sesuatu yang tidak dijangka — bil perubatan, kehilangan pekerjaan, kenaikan kadar — memakan baki nipis yang tinggal.

Formula DSR

DSR = (Jumlah Komitmen Hutang Bulanan ÷ Pendapatan Bulanan) × 100

Jumlah komitmen hutang bulanan termasuk:

• Ansuran pinjaman perumahan baharu yang anda mohon
• Pinjaman kereta sedia ada (sewa beli)
• Pinjaman peribadi, ansuran PTPTN / MARA / TKWBNS
• Bayaran minimum kad kredit (bank biasanya menggunakan minimum sebenar atau anggaran 5% daripada baki tertunggak)
• Sebarang khidmat hutang tetap lain — pinjaman koperasi, pinjaman ASB, dan sebagainya

Ia tidak termasuk utiliti, barangan runcit, sewa, premium insurans, atau perbelanjaan sara hidup lain. Itu persoalan belanjawan isi rumah yang berasingan, bukan persoalan pinjaman bank.

Pendapatan bulanan ialah penyebut — dan "pendapatan" mana yang digunakan bank berbeza antara satu bank dengan bank lain (lihat di bawah).

Had DSR Sebenar di Malaysia

Tiada satu had DSR yang diwajibkan BNM untuk pinjaman perumahan. Bank Negara telah mengesahkan bank komersial mempunyai "fleksibiliti besar" untuk membuat keputusan kelulusan gadai janji, dan secara jelas memberitahu Parlimen tiada had ke atas DSR penjawat awam³.

Apa yang wujud dalam amalan ialah julat yang kebanyakan bank beroperasi di dalamnya:

Data BNM sendiri menunjukkan pasaran pinjaman perumahan berada jauh di dalam had ini: pada penghujung 2024, DSR median untuk pinjaman baharu yang diluluskan ialah 41%, dan untuk keseluruhan buku pinjaman isi rumah tertunggak hanya 34%¹. Kebanyakan peminjam jauh daripada siling — tetapi peminjam yang ditolak hampir selalu berada dekat dengannya.

Contoh Kiraan — Pendapatan RM8,000 dengan Hutang Sedia Ada

Ambil pemohon hipotetikal dengan pendapatan bersih bulanan RM8,000 dan RM2,000 hutang bulanan sedia ada (katakan, ansuran sewa beli kereta RM1,400 dan bayaran balik PTPTN RM600).

Pada setiap siling DSR, berikut ruang yang tinggal untuk ansuran pinjaman perumahan:

Pada kadar pinjaman perumahan Malaysia yang biasa iaitu 4.5% setahun sepanjang 30 tahun, RM2,800/bulan menyokong pinjaman kira-kira RM552,000; RM3,600/bulan menyokong kira-kira RM710,000. Masukkan harga dan kadar anda sendiri ke dalam kalkulator rumah Celik Finance untuk melihat ansuran bulanan tepat dan jumlah faedah bagi setiap senario.

Pengajaran besar: melunaskan pinjaman kereta anda atau menyelesaikan pinjaman peribadi sebelum memohon boleh mengalihkan anda daripada wilayah penolakan kepada zon selesa. RM2,000 hutang sedia ada yang dihapuskan = RM2,000 lagi tersedia untuk pinjaman perumahan = kira-kira RM394,000 lagi kapasiti pinjaman pada had DSR yang sama.

Layanan Pendapatan Berbeza Mengikut Bank

DSR bukan satu angka universal kerana penyebut "pendapatan" berbeza mengikut bank²:

• Standard Chartered menggunakan pendapatan bulanan kasar.
• Maybank dan RHB menggunakan pendapatan bulanan bersih (selepas EPF, SOCSO, PCB).
• CIMB dan HSBC mengira 100% pendapatan sewa; Public Bank dan OCBC hanya mengira 80%.
• RHB hanya mengiktiraf 45% pendapatan mata wang asing; Hong Leong mengira 100%.
• Pendapatan tidak tetap (komisen, bonus, kerja bebas) biasanya dipuratakan sepanjang 6-12 bulan dan didiskaun 20-30%.

Pemohon sama, gaji sama — DSR berbeza di bank berbeza, kadangkala berbeza 10+ mata peratusan. Itulah sebabnya ditolak oleh satu bank tidak bermakna ditolak oleh semua.

Apa yang Perlu Dilakukan Jika DSR Anda Terlalu Tinggi

1. Lunaskan hutang sedia ada dahulu. Menyelesaikan pinjaman kereta atau pinjaman peribadi meningkatkan ruang anda serta-merta. Baki kad kredit dikira pada paras bayaran minimum, jadi melunaskan baki mengurangkan kesan DSR walaupun tanpa menutup kad tersebut.
2. Tambah pemohon bersama. Pasangan, ibu bapa, atau adik-beradik boleh menjadi peminjam bersama — pendapatan gabungan, hutang gabungan, selalunya nisbah jauh lebih baik. Kebanyakan bank utama Malaysia menyokong gadai janji bersama².
3. Mohon pinjaman lebih kecil. Ansuran lebih rendah = DSR lebih rendah. Pilih rumah lebih murah atau bayaran pendahuluan lebih besar.
4. Pilih tempoh lebih panjang. Melanjutkan daripada 25 kepada 35 tahun menurunkan ansuran bulanan (walaupun meningkatkan jumlah faedah sepanjang hayat pinjaman). Untuk tujuan DSR, hanya ansuran bulanan yang penting.
5. Mohon di bank berbeza. Perbezaan layanan pendapatan sahaja boleh menukar keputusan kelulusan — cuba bank yang layanannya terhadap gabungan pendapatan khusus anda paling menguntungkan.
6. Betulkan CCRIS dahulu. Bayaran lewat 90+ hari dalam 12 bulan lepas akan menolak anda keluar daripada zon kelulusan di kebanyakan bank tanpa mengira DSR. Semak laporan CCRIS anda di eccris.bnm.gov.my sebelum memohon. Jika DSR anda sudah berada di wilayah regang dan anda tidak dapat mengurangkan hutang cukup pantas, AKPK menawarkan kaunseling pengurusan hutang percuma — ia badan rasmi yang dirujuk BNM kepada pengguna⁶.

Untuk gambaran penuh berapa banyak rumah yang mampu anda beli sebenarnya — termasuk duti setem, yuran guaman, MRTA, dan keperluan gaji tersirat DSR — jalankan kiraan melalui kalkulator rumah Celik Finance.